Consumidor devedor tem direito de embargar penhora sobre terreno incorporado

9 de maio de 2018 | Imobiliário, Processual Civil |

Mesmo devendo à incorporadora, consumidor tem o direito de embargar penhora sobre terreno incorporado, ainda que sem registro.

Esse foi o entendimento da Terceira Turma do STJ no Resp nº1.490.802 – DF, a qual proveu o recurso do consumidor que pleiteou a desconstituição de penhora incidente sobre o terreno objeto da incorporação.

Ao ingressar com Embargos de Terceiro, o consumidor viu a sua ação ser negada em primeira e segunda instância.

Na primeira instância, sob o fundamento de que o consumidor não teria:

a)   Comprovado a sua posse; e

b)   Quitado o pagamento dos imóveis.

E na segunda instância (Tribunal), sob o fundamento de que:

a)   Os promissários compradores inadimplentes não deteriam os poderes de uso, gozo e disposição do bem, de modo que não possuiriam o direito de afastar a penhora incidente sobre o terreno onde seriam construídas as unidades imobiliárias, na qualidade de terceiros.

Isto porque, segundo os desembargadores, o direito de disposição do bem só seria completamente transferido após o pagamento do valor total do bem.

O STJ por sua vez fundamentou, em contrariedade aos entendimentos acima, que:

a)   Independente de existir a outorga da escritura definitiva, o vendedor (no caso a incorporadora) já não poderia ter oferecido o imóvel como garantia de dívida, ou gravá-la com qualquer ônus;

b)   O direito atribuído ao promissário comprador suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio;

c)   Pelas razões acima, e como consequência da limitação exposta, o negócio jurídico conflitante, efetuado pelo promitente vendedor, deve ser considerado ineficaz, ainda que realizados de boa-fé;

d)   A ausência do registro da incorporação não influi na validade do contrato, nem na existência de fato da incorporação, apesar de ausente tal formalidade;

e)   O contrato preliminar (promessa) gera efeitos obrigacionais que estabelecem um vínculo entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir terceiros;

f)   O STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”.

A decisão é importante em um momento de crise, no qual esse tipo de conflito entre consumidor e incorporadora se multiplica, podendo gerar mais previsibilidade na aplicação da legislação no que diz respeito aos atos e fatos jurídicos praticados pelas incorporadoras em geral, especialmente, os que contrariem direitos dos consumidores .

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