Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a caução locatícia averbada na matrícula de imóvel como uma garantia real, conferindo ao credor o direito de preferência em casos de concurso singular de credores. O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do STJ no julgamento de um Recurso Especial (REsp 2123225 – SP), relatado pela Ministra Nancy Andrighi.
O recurso discutia a possibilidade de a caução locatícia se configurar como direito real de garantia, equiparando-se à hipoteca, de forma a assegurar ao credor caucionário a preferência sobre o produto da expropriação de um imóvel. No caso em questão, o credor havia registrado a caução locatícia na matrícula do imóvel como garantia em contrato de locação. Quando o imóvel foi penhorado por outros credores, o caucionário requereu preferência na distribuição dos créditos oriundos da alienação judicial.
A decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia negado a preferência ao credor caucionário, argumentando que a caução locatícia não consta no rol de direitos reais estabelecido pelo Código Civil, sendo, portanto, uma garantia simples. No entanto, o STJ reformou essa decisão, reconhecendo que, embora a caução locatícia não esteja expressamente listada no Código Civil como um direito real, a averbação na matrícula do imóvel lhe confere efeitos similares aos da hipoteca.
A Ministra Nancy Andrighi, em seu voto, destacou que a Lei do Inquilinato permite que a caução locatícia seja registrada à margem da matrícula do imóvel, conferindo-lhe, assim, uma natureza jurídica que deve ser interpretada como garantia real. Com esse entendimento, o STJ concluiu que o credor caucionário tem direito de preferência no recebimento dos créditos provenientes da expropriação do imóvel, mesmo quando a caução não é formalmente uma hipoteca.
A decisão é considerada um marco na interpretação da caução locatícia como instrumento de garantia, oferecendo maior segurança jurídica para locadores que optam por essa modalidade. Além disso, estabelece uma relevante jurisprudência sobre a hierarquia dos créditos em casos de concursos singulares de credores, reforçando o papel do registro de imóveis como elemento central na definição de direitos reais.
Este entendimento do STJ traz um novo patamar de proteção para os locadores e outros credores que utilizam a caução locatícia como garantia, assegurando que essa modalidade tenha efeitos concretos na proteção de seus créditos.
