Em recente decisão, a 4ª Vara Cível do Foro Regional VIII – Tatuapé, do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, determinou a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, além da devolução do sinal pago no valor de R$ 29.750,00, devido a diversas pendências financeiras não resolvidas pelos vendedores. O caso envolveu a empresa Grpqa Ltda – Quinto Andar, que intermediou a transação.
A ação foi movida pela compradora, que firmou um compromisso de compra e venda no valor de R$ 595.000,00 em 12 de agosto de 2023, para aquisição de um imóvel localizado na Avenida Guilherme Giorgi, 1611, Casa 5. No entanto, a autora decidiu cancelar o contrato ao descobrir várias pendências financeiras, incluindo uma execução fiscal e a ausência de certidões negativas de tributos federais e de dívida ativa.
Diante do cancelamento, foi apresentado um distrato pela empresa Quinto Andar, no qual a autora ainda teria que pagar uma multa contratual, levando-a a buscar a tutela judicial. A decisão do juiz Dr. Luis Fernando Nardelli considerou procedente a ação, destacando que a autora não pretendia assumir os riscos de um negócio com tantas pendências.
O juiz fundamentou sua decisão na necessidade de garantir a segurança do negócio jurídico, ressaltando que a falta de regularização das pendências financeiras pelos vendedores configurou uma quebra antecipada do contrato, conhecida como “violação positiva do contrato”. Essa violação gerou uma quebra de confiança quanto ao futuro cumprimento do acordo, conforme destacado pelo jurista Ruy Rosado de Aguiar Júnior.
Além disso, foi mencionado o entendimento doutrinário de Francisco Eduardo Loureiro, que enfatiza a responsabilidade do vendedor em atender a todos os requisitos formais e fiscais necessários para a transferência segura da propriedade do imóvel. As prestações acessórias, como certidões negativas fiscais e previdenciárias, são devidas pelo vendedor, mesmo que não estejam explicitamente previstas no contrato, para viabilizar a prestação principal.
Com base nesses fundamentos, a sentença declarou a rescisão do contrato, a inexigibilidade da multa contratual e condenou os réus à devolução do sinal de R$ 29.750,00, corrigido desde o ajuizamento da ação e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Os réus também foram condenados ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor corrigido da condenação.
Esta decisão reforça a importância da regularização completa de todas as pendências financeiras e documentais em transações imobiliárias, garantindo segurança jurídica aos compradores e evitando litígios decorrentes de contratos com falhas substanciais.
