O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) proferiu decisão relevante sobre a forma de contratação de garantias imobiliárias, estabelecendo que a alienação fiduciária de bens imóveis somente poderá ser celebrada por instrumento particular com efeitos de escritura pública se realizada por entidades integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). A decisão foi publicada no Pedido de Providências nº 0008242-69.2023.2.00.0000, com base na interpretação sistemática da Lei 9.514/1997.
A requerente, Laura Contrera Porto, questionou a validade de contratos particulares para alienação fiduciária de imóveis celebrados por entidades fora do SFI. A consulta foi motivada por um caso específico envolvendo a empresa Alesat Combustíveis S.A., que buscava registrar um contrato particular garantido por alienação fiduciária.
O CNJ, ao julgar o Procedimento de Controle Administrativo nº 0000145-56.2018.2.00.0000, já havia afirmado a validade do Provimento nº 93/2020 do Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Este provimento dispõe que atos e contratos relativos à alienação fiduciária de bens imóveis devem ser celebrados por escritura pública ou instrumento particular, desde que este último seja formalizado por entidades do SFI, cooperativas de crédito ou administradoras de consórcio de imóveis.
A decisão do CNJ destacou que a interpretação ampla do artigo 38 da Lei 9.514/1997, permitindo a qualquer entidade celebrar contratos de alienação fiduciária por instrumento particular com efeitos de escritura pública, causaria insegurança jurídica. O entendimento unânime foi de que a exceção à exigência de escritura pública deve ser restrita às entidades do SFI e similares, conforme a legislação específica que regula o sistema.
Luis Felipe Salomão, Corregedor Nacional de Justiça, ressaltou a necessidade de padronização para garantir segurança jurídica e proteger os direitos dos cidadãos, especialmente os economicamente vulneráveis. O novo capítulo acrescentado ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça estabelece que somente entidades autorizadas a operar no SFI poderão utilizar instrumento particular com efeitos de escritura pública para contratos de alienação fiduciária de imóveis.
Além disso, o CNJ reforçou a importância da intervenção do Estado em determinadas relações jurídicas privadas para conferir autenticidade e conformação jurídica. A decisão sublinha a função dos serviços notariais e de registro público em prevenir fraudes e assegurar a validade dos atos jurídicos.
A medida visa evitar a dispersão de interpretações e garantir que todas as transações envolvendo alienação fiduciária de imóveis sigam um padrão que assegure a legalidade e a segurança dos contratos, protegendo assim o patrimônio imobiliário dos cidadãos.
As Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal deverão ajustar seus normativos à nova regulamentação no prazo de 30 dias, conforme determina o provimento. Essa padronização busca fortalecer a política de desjudicialização e incentivar a segurança jurídica no mercado imobiliário brasileiro.
