Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento relevante sobre a natureza jurídica da caução locatícia, reconhecendo-a como uma garantia real equiparada à hipoteca em situações de concurso singular de credores. A decisão foi proferida no julgamento do Recurso Especial nº 2.123.225/SP, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, que abordou a disputa entre credores pela preferência no recebimento de créditos oriundos da expropriação de um imóvel.
O caso teve início com uma ação de execução de título extrajudicial, na qual a empresa Cardolar Empreendimentos Imobiliários Ltda. reivindicou o direito de preferência no recebimento do crédito garantido por uma caução locatícia, devidamente averbada na matrícula do imóvel em questão. A caução havia sido oferecida em 2011 como garantia de um contrato de locação, e sua natureza jurídica foi o ponto central da controvérsia.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permite que a caução locatícia seja realizada sobre bens imóveis, devendo ser averbada na matrícula do bem. No entanto, a controvérsia jurídica surgiu devido ao fato de a caução não estar expressamente listada no rol dos direitos reais do Código Civil, o que levou à discussão sobre sua eficácia e posição em um concurso de credores.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar o caso em instância inferior, havia decidido que a caução locatícia não configurava uma garantia real, negando à Cardolar o direito de preferência sobre os créditos provenientes da penhora do imóvel. Essa decisão foi reformada pelo STJ, que, ao conhecer e dar provimento ao recurso especial, estabeleceu que a caução locatícia averbada possui os efeitos de uma hipoteca, conferindo ao credor caucionário o direito de preferência no concurso de credores.
Segundo a Ministra Nancy Andrighi, a caução locatícia, quando averbada na matrícula do imóvel, deve ser considerada uma garantia real, similar à hipoteca, em virtude da sua previsão legal que flexibiliza as formalidades típicas dos direitos reais de garantia. Ela destacou que o objetivo da Lei do Inquilinato ao permitir tal caução foi simplificar o processo e assegurar uma proteção efetiva ao locador, sem a necessidade de formalidades mais rígidas.
Essa decisão do STJ estabelece um importante precedente para futuros casos de disputas entre credores, especialmente em situações que envolvam cauções locatícias sobre imóveis. O reconhecimento da caução como garantia real reforça a segurança jurídica nas relações contratuais de locação e oferece maior clareza sobre os direitos dos credores em execuções judiciais.
Advogados e profissionais do setor imobiliário devem ficar atentos a esse entendimento, que pode influenciar diretamente a forma como as cauções locatícias serão tratadas em execuções futuras. A decisão também sublinha a importância de uma adequada formalização e registro das garantias contratuais, garantindo que os direitos dos credores sejam preservados em conformidade com a legislação vigente.
