A adjudicação compulsória é o meio/ação pela qual o adquirente pode pleitear o registro da propriedade em seu nome, quando há negativa ou algum impedimento em relação à pessoa que detém a propriedade registral.
Para o ajuizamento da aludida ação é necessário que o adquirente comprove que houve a compra e venda, assim como que cumpriu com todas as suas obrigações como comprador.
O direito ao pedido de adjudicação encontra-se previsto no Código Civil Brasileiro. Veja-se:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Da leitura dos dispositivos legais acima citados, é possível concluir que a regularização da propriedade, quando houver recusa, somente poderá ocorrer mediante o ajuizamento da ação judicial cabível, visto que há necessidade de requerimento ao juiz.
Logo, em razão da morosidade do Poder Judiciário em alguns casos, muitos adquirentes acabam deixando de regularizar a propriedade de seus imóveis.
Contudo, recentemente, foi promulgada a Lei nº 14.382/2022, que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e que instituiu a figura da “Adjudicação compulsória extrajudicial”, a qual poderá ser feita nos cartórios.
Segundo a legislação mencionada, poderão requerer a adjudicação: o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor.
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:
I – instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
III – ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade; (Promulgação partes vetadas)
IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
VI – procuração com poderes específicos.
Conforme se verifica da leitura do artigo supra, a parte precisa apresentar documentos específicos, além da exigência de que esteja representado por advogado. Dentre os documentos exigidos cita-se, especialmente, a necessidade de notificação da parte inadimplente, além da lavratura de ata notarial.
Vale ressaltar que o dispositivo legal que versa sobre a lavratura de ata notarial havia sido vetado, contudo, recentemente houve alteração legislativa com a promulgação das partes vetadas.
A exigência de lavratura de ata notarial é uma das críticas à nova legislação, visto que que a implementação da adjudicação compulsória extrajudicial é justamente desburocratizar e diminuir os custos para regularização do imóvel, ao passo que a ata notarial, na maioria das vezes, possui valor elevado e demanda apresentação de inúmeros documentos perante o Tabelião, o que pode levar o requerente a continuar recorrendo à via judicial.
Por fim, importante esclarecer que a aludida providência ainda não está disponível em todos os cartórios do país, haja vista a discussão acerca da necessidade de regulamentação da matéria pelo Conselho Nacional de Justiça a nível nacional, como ocorreu com o divórcio, usucapião e inventário extrajudicial.
Entretanto, enquanto isso não ocorre, alguns Estados já editaram normativas próprias para regular o procedimento, como é o caso do Rio de Janeiro, por exemplo.
