O direito de laje foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro por meio da Medida Provisória 759, convertida na Lei 13.465/17, inserindo no Código Civil, em seu artigo 1.225, inciso XIII, uma forma de regularizar um tipo de construção corriqueira nos núcleos urbanos brasileiros, conhecida popularmente como “puxadinho”, surgindo como um importante instituto capaz de viabilizar a regularização fundiária urbana e rural.
Essas construções se caracterizam pela possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas e de titulares distintos em uma mesma área, de forma que o proprietário da construção edificada no solo ceda a superfície superior (laje) ou a superfície inferior (solo) de seu imóvel para que um terceiro edifique, naquela superfície, uma unidade distinta da original.
Outrossim, apesar da prática de construções em lajes ser algo comum, não havia até 2017 uma regulamentação que de fato tutelasse o direito dos titulares deste tipo de construção.
O direito à laje permite que a superfície de imóveis construídos no solo seja cedida a um terceiro, e que essa nova construção possa ter matrícula própria assentada no Registro de Imóveis do Cartório, bem como individualização e tributação específicas, totalmente independentes da unidade originária erigida no solo. Dessa forma, não há nenhum embaraço legal para que o seu titular exerça de forma plena os direitos da propriedade de usar, fruir, dispor e reivindicar.
Em síntese, duas correntes debatem sobre a natureza jurídica do direito real de laje. A primeira delas afirma tratar-se de direito real sobre coisa própria, vez que a cessão da laje permite a abertura de matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Já a segunda corrente defende tratar-se de direito real sobre coisa alheia, por ser um direito acessório, que se extingue com a ruína da construção principal.
Ademais, o direito de laje pode ser adquirido por um ato inter vivos ou causa mortis, e, ainda, por usucapião ou decisão judicial. Deste modo, o direito de laje decorre de ato bilateral, oneroso ou não, sendo que a propriedade construída na laje poderá livremente ser vendida ou doada, de forma totalmente independente da construção edificada ao solo.
Destarte, importante salientar que o direito de laje não se confunde com o condomínio, visto que, no direito de laje, não se atribui fração ideal sobre a terra e o acesso é exclusivo, não existindo relação de condomínio entre os proprietários de um mesmo edifício.
Além disso, cumpre ressaltar que as regras de convivência e utilização do prédio, bem como as despesas oriundas das áreas comuns, podem ser contratualmente pactuadas entre os proprietários da construção originária e da laje, de forma a evitar futuros conflitos e conferir segurança jurídica à relação.
Neste diapasão, em termos práticos, para regularização do imóvel edificado em uma laje, algumas condições devem ser preenchidas. O imóvel original construído no solo deve estar registrado e regularizado, devendo a nova construção ser averbada na escritura do imóvel inicial, além do fato de que que a planta do imóvel deverá ser analisada por um órgão municipal, a fim de se adequar aos parâmetros urbanísticos da urbe em que está localizada e, com isso, se obter a inscrição municipal individual.
Ato contínuo, de posse da inscrição municipal, o proprietário deverá comparecer ao Cartório de Notas com os seus documentos pessoais, o número de inscrição da prefeitura e a certidão da matrícula do imóvel que conste a averbação da nova construção, oportunidade em que será lavrada pelo tabelião a escritura pública de instituição de direito real de laje. Por fim, de posse do referido documento, este deverá ser apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis para abertura de matrícula para a nova unidade autônoma.
Diante de toda explanação, importante destacar que o Direito está em constante modificação e atento à realidade da população, uma vez que, ao se regulamentar o direito de laje, vários indivíduos passam a ter a possibilidade de regularizarem seus imóveis, podendo edificar na laje a sua moradia de forma digna, cumprindo com a função social da propriedade e sendo respeitado minimamente pela sociedade e pelo poder público como ser humano, nos moldes do quanto preceitua o artigo 1°, inciso III da nossa Constituição Federal, ao tratar do Princípio Fundamental da Dignidade da Pessoa Humana.
